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南宁市二手房买卖流程

1办理流程

1．购房资格核验（住宅类）

2．网签合同

3．地税部门核定契税

4．房屋发证大厅办理房屋所有权证

2提交材料

1．登记申请书原件（受理窗口提供）

2．申请人身份证明

3．房屋所有权证原件

4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件

5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

6．契税完税或减免税凭证原件

7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

8．其他资料：

（1）住宅类房屋买卖的，还需提供购房资格审核时申报家庭成员的身份证明、结婚证明、户籍证明及其他材料原件

（2）央产已购共有住房转移的，还应提交《在京中央单位已购公房变更通知单》原件

（3）已购经济适用房、限价商品房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价*，确需*的，需提交户口所在区县住房保障管理部门出具的确定符合条件的购房人的证明原件；满五年*的，需提交产权人户口所在区县住房保障部门开具的放弃回购权的证明

（4）补交土地出让金的证明

（5）标准价、优惠价提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件

（6）国有土地使用证（整宗房产的）

（7）整宗划拨用地或者整栋楼房占用划拨土地的，提供划拨土地转让批准文件

（8）商业配套设施转让的，还应提交按规划用途使用房屋的承诺原件

3身份证明

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1．本市居民：二代居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

2．外省市居民：二代居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；

3．军人：二代居民身份证。或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

4．港澳居民：香港特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；

5．*同胞：*同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；

6．华侨：**护照和国外长期居留身份证件；

7．外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在*的居留证件（无外国人居留证件的，提交*公证机构共证的护照中文译本原件）；

8．境内法人：《组织机构代码证；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；

9．境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或者登记证书；外国法人或其他组织的*注册文件在注册地公证后需*驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件。

4委托证明

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1．委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书中记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

2．转让为自然人的，委托书应公证；

3．境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登记材料应公证。香港出具的公证书，应由*法律服务（香港）有限*加盖转递专用章；*出具的公证书应由*公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要*驻该国使、领馆认证；与*没有*关系的*，由该国和*都有*关系的第三国的*使、领馆认证；

4．无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；

5．因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件；

6．当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；

7．登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件；

8．出卖房屋的单位和个人，必须持有房屋所有权证和其他有关证件。房屋开发经营企业出卖商品房，必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。

5注意事项

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在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执*屋买卖合同中的违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介*签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪*能切实保障买卖双方的权利。通过经纪*交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪*的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪*明确写明代理费的用途。

6、通过中介*购房必须要求与房主见面

经纪*推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规*作，即经纪*在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪*的免责条款，即经纪*无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

6买卖流程

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一、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；

二、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；

三、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、*申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介*；

四、卖方同担保*到公证处进行公证，卖方委托担保*办理相关事务；

五、资金监管及*申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原*银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保*与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出*申请，银行同意*后出具*承诺书给买方（一般银行直接通知担保*），约7~8个工作日左右；

六、赎楼：买方向担保*支付担保费用后，担保*向原*银行申请赎楼，担保*向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右；

七、房屋过户：买方同担保*去深圳市房地产产权登记中心三楼（金湖文化广场，位于银行汽车站和南方*厂之间）签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保*领取回执，需5个工作日；

八、买方同担保*到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部*还清之后啦），担保*领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼*后的*给卖方，约10个工作日左右；

九、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

7二手房按揭

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1．确定按揭服务*和*方案借款人在办理*前首先需要与中介确定按揭服务*，并向按揭服务*提出*咨询，确定*方案。

2．查询公积金(如需公积金*)与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务*进行公积金查询，确定可*的金额和*年限。

3．签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。

4．准备*资料，审核*资质按揭服务*协助借款人按照银行要求准备*资料，有的房屋需要由指定的评估*进*价评估;并且由按揭服务*进行初步审核。

5．签*协议，公证，保险按揭服务*将初审后的*资料交*银行审核，通过后，按揭服务*将安排借款人与银行签定*协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。

6．办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务*交*银行。

7．办理房产证和抵押证明*人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务*将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。

8．银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务*将所*金额发放给借款人。

南宁拟出台二手房买卖与住房租赁交易监管办法

3月29日，南宁市住房和城乡建设局网站发布了《关于公开征求《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法（征求意见稿）》意见的函。

《办法》为规范房屋交易市场秩序，加强房屋交易资金监管，保障房屋交易资金安全，维护交易当事人的合法权益。

内容如下：

南宁市存量房买卖与

住房租赁交易资金监管办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为规范房屋交易市场秩序，加强房屋交易资金监管，保障房屋交易资金安全，维护交易当事人的合法权益，根据《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》《住房和城乡建设部*发展改革委*部市场监管总局银保监会、*网信办关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市规划区域内进行下列房屋交易行为，实*屋交易资金监管：

（一）交易当事人约定选择房屋交易资金监管的国有土地上存量房买卖行为；

（二）住房租赁企业通过受托经营、转租方式从事的住房租赁行为。

承租人向住房租赁企业支付租金周期不超过三个月的，租赁当事人可以约定不进*屋交易资金监管。

第三条本办法所称存量房，是指已取得不动产权证书的房屋。

第四条本办法所称房屋交易资金，包括：

（一）存量房买卖交易资金，包括定金、预付款、首付款、购房*等各种购房款及房地产经纪机构的佣金，不包括买受人为出卖人偿还所购房屋*的资金、办理存量房买卖所涉及的各项税费。在存量房买卖资金监管服务工作试运行阶段，暂不提供*资金的监管服务；

（二）住房租赁交易资金，包括承租人向住房租赁企业支付的租金、押金和利用“租金*”获得的资金等各种租赁资金。

第五条房屋交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则。

第六条房屋交易监管资金在监管账户存续期间产生的利息按银行同期活期存款利率计算，利息归属应由交易当事人在监管协议中约定。监管账户不提取现金或转账，不收取手续费。

第七条市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称监管部门）负责本市存量房买卖与住房租赁交易资金监管工作，下设的房屋交易监管机构（以下简称监管机构）负责存量房买卖与住房租赁交易资金的具体监管工作，包括房屋交易资金监管系统平台（以下简称监管系统）的使用管理、统计监测、实现部门之间信息数据的互联互通等。

人民银行、银保监、税务、公积金、不动产登记等部门，按职责做好房屋交易资金监管相关工作。

第八条开展房屋交易资金监管业务的银行（以下简称监管银行），应当具备房屋交易资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力；应当具备相应的网络技术条件，并按照监管系统技术要求建立银行端房屋交易资金监管系统，与监管系统实现对接，信息实时互通共享；应当建立房屋交易资金监管账户管理制度，与监管机构签订交易资金监管工作协议，并接受监管部门及监管机构的监管。

第二章交易资金监管账户的管理和资金划转流程

第一节存量房买卖

第九条监管银行应当就存量房买卖交易资金监管与交易当事人签订房屋买卖交易资金监管协议，开设监管账户和结算账户，账户开户人应为交易当事人，账户中的资金属于交易当事人所有。

第十条存量房交易当事人除明确提出放弃房屋交易资金监管外，应在房屋交易资金监管协议中约定监管金额，通过监管系统进*屋交易资金监管。

交易当事人自愿放弃交易资金监管的，应当阅签放弃交易资金监管的风险告知书，并自行承担交易过程中发生的资金风险。

第十一条存量房买卖交易资金监管按下列流程办理：

（一）交易当事人登录监管系统填写房屋交易基础信息，选择房屋交易资金监管服务事项及监管银行；

（二）交易当事人与监管银行签订房屋买卖交易资金监管协议，开设房屋交易资金监管账户和结算账户，监管银行提供相应监管服务；

（三）约定监管的交易资金一次或分次存入房屋交易资金监管账户；

（四）监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的房屋交易基础信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统；

（五）监管银行根据监管协议约定及监管系统推送的交易完成节点信息，将监管资金及利息划转至结算账户，存量房买卖交易资金监管完成。

第二节住房租赁

第十二条住房租赁企业应在监管银行开设全市唯一的住房租赁交易资金监管账户，与监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，并通过监管系统填报相关信息及报送备案。该账户不得支取现金或转账，不得归集其他性质的资金。

第十三条新开业的住房租赁企业在推送开业信息时应提交监管账户信息，本通知施行前已开业的住房租赁企业应在1个月内开设监管账户，将监管账户的信息向监管机构报备，并在监管系统进行公示。

第十四条住房租赁企业、网络信息平台在发布租赁房源时应当同时发布住房租赁交易资金监管账户信息。

第十五条应纳入监管的资金包括：

（一）支付周期超过三个月的租金及支付周期不超过三个月但交易当事人约定进行监管的租金；

（二）住房租赁企业收取承租人的租金周期长于向出租人支付的租金周期，其尚未支付给房屋业主的租金；

（三）超过月租金两倍的押金；

（四）承租人申请的“租金*”资金；

（五）法律、法规规定应纳入监管的其他资金。

第十六条住房租赁资金监管按下列流程办理：

（一）住房租赁企业与承租人登录监管系统填写住房租赁基础性信息，选择住房租赁交易资金监管服务事项及监管银行；

（二）住房租赁企业与承租人和监管银行签订住房租赁交易资金监管协议，并通过监管系统向监管机构报备。监管协议中承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等各项内容应与监管系统网签备案的房屋租赁合同约定保持一致；

（三）当事人或银行业金融机构、小额**等机构按约定将租金、押金和利用“租金*”获得的资金等存入监管账户。

（四）监管银行收取存入的监管资金时，应当对监管系统传输的承租人信息、租赁期限、支付周期、月租金和押金等住房租赁基础性信息进行核对，并将资金监管信息反馈至监管系统；

（五）监管银行按照监管协议约定将监管资金划转给住房租赁企业。

第三章房屋交易资金监管的解除

第十七条有下列情形之一的，监管银行可解除房屋交易资金监管并划转监管资金，将结果通过监管系统向监管机构报备：

（一）存量房买卖经协商终止交易，或租赁当事人协商一致提前终止租赁合同，由交易当事人共同提出解除申请，监管银行依据当事人的申请终止房屋交易资金监管并划转监管资金。

（二）存量房买卖交易完成，房屋交易资金监管解除。住房租赁合同期满，租赁合同期满后10个工作日内住房租赁企业未提出异议的，监管银行将押金划转给承租人，房屋交易资金监管解除。

（三）人民*、仲裁委员会生效法律文书确认交易终止的，当事人可单方提出解除申请。监管银行依据当事人提交的生效的法律文书和协助执行通知书协助执行。

（四）其他符合解除房屋交易资金监管的情形。

第十八条监管银行应当将解除房屋交易资金监管的信息反馈至监管系统。

第四章监督管理

第十九条监管机构应当公示监管银行信息，设立公开举报电话，接受社会监督，并当会同人民银行、银保监部门，不定期对监管银行的房屋交易资金监管情况进行监督检查，确保房屋交易资金安全。

第二十条房地产经纪机构、住房租赁企业须在营业场所醒目位置张贴房屋交易资金监管服务提示，主动引导交易当事人办理房屋交易资金监管业务，并配合办理相关事项；房屋交易资金须由交易当事人存入监管账户，房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员不得代收代付。

第二十一条房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员不得代当事人签署自愿放弃房屋交易资金监管的声明，不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金，不得额外收取服务费。交易当事人自愿放弃监管的，房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员应引导交易当事人书面签署自愿放弃房屋交易资金监管的声明，该书面声明纳入房地产经纪机构及住房租赁企业业务档案管理、备查。

第五章法律责任

第二十二条监管银行未按照规定或者协议约定收存、划转房屋交易资金造成损失的，应当按照约定先行赔付，并承担相应责任；情节严重的，监管机构有权中止或解除房屋交易资金监管合作协议；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十三条房地产经纪机构、住房租赁企业及从业人员违反本办法的，由监管机构视情节给予责令限期改正、违规行为*、诚信扣分、暂停网签备案资格、依照违法行为分别移送相关职能部门进行查处；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十四条房屋交易资金监管工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或上级主管部门依法给予处分；造成损失的，依法追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条房屋交易当事人约定不进行资金监管，或者向监管银行提供虚假信息导致房屋交易监管资金损失的，由当事人自行承担风险。

第二十六条本办法由市住建部门负责解释。

第二十七条武鸣区、东盟经开区及各县可参照本办法执行。

第二十八条本办法自2021年月  日起施行，有效期5年。

现在南宁的二手房值得购买吗哪个区的升值空间比较大

如今南宁市的发展速度是非常快的，地铁的搭建，政策的扶持，都在加速着城市的发展，如果想要在南宁购买二手房进行投资，个人觉得五象新区或者江南区的升值空间比较大。

首先，五象新区作为南宁目前重点开发发展的片区，其发展空间是非常大的，日后南宁大型的CBD商圈、市*的中心都将转移到五象新区，所以五象新区的升值是必定的。

其次，江南区在9月23日刚刚举行了以“邕江起源，活力江南”为主题的招商推介会，现场成功签约5个项目，涉及电子信息、智能制造、现代旅游等领域，投资总额达19.97亿元。而且随着南宁火车南站落户江南区，云桂高铁将贯通东西，并且还有吴圩国际机场“空中走廊”联通世界，构筑了有铁路、航空、水运、公路等组成的立体交通网络组，使得江南区的箭筒区位优势日趋明显。

虽然江南区是老城区，但是正因为如此，目前江南区的二手房房价算是整个南宁市最低价，一旦上面的项目顺利完成落户，那整个江南区将完成一次质的变化。